Berücksichtigung von boGs bei der Verkehrswertermittlung

Berücksichtigung von boG's bei der Verkehrswertermittlung

Grundsätzlich sind Immobilien nach dem BewG oder der ImmoWertV zu bewerten. Finanzämter, Steuerberater und/oder Rechtsanwälte bewerten standardgemäß nach dem BewG, Sachverständige, Gutachterausschüsse oder Gerichte bevorzugen die ImmoWertV.
In beiden Gesetzen werden die erlaubten Berechnungsmethoden (das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren) beschrieben.
Das BewG und deren Anwender liegen bei den ermittelten Verkehrswerten immer dann besonders daneben, wenn die Immobilie "Besonderheiten" haben... und welche Immobilie hat schon keine Besonderheit?!
Diese Besonderheiten können in den Verkehrswert der Immobilie NUR in einem Gutachten einfließen...

Warum?

Ein durch einen qualifizierten Sachverständigen erstelltes Gutachten enthält immer die Bewertung der boG's (Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale). Diese wirken sich in einem Gutachten auf den vorläufigen Verkehrswert entweder werterhöhend oder wertmindernd aus.
Bei den boG's wird zwischen Rechte und Belastungen ("Papier boG's") und zwischen Abweichungen im Zustand des Objektes zu üblichen (Vergleichs-)Objekten  ("Stein boG's) unterschieden.
Egal in welchem Verfahren, bei der Immobilienwertermittlung arbeitet man immer mit hergeleiteten durchschnittlichen Zahlen, im Sachwertverfahren z. B die NHK's, im Ertragswertverfahren z. b. die ortsübliche Miete und im Vergleichswertverfahren z. B. die Vergleichswerte. Das durchschnittliche Zahlen immer auf das Bewertungsobjekt angepasst werden müssen ist allgemein bekannt.
Liegt nun z. B. der Fall vor, dass die vereinbarte Miete weit unter der marktüblichen Miete liegt muss hier eine entsprechende Anpassung getroffen werden. Da laut Gesetz mit der marktüblichen Miete bewertet werden muss, die Realität jedoch anders aussieht, hat eine entsprechende Berücksichtigung der Mindermiete zu erfolgen... und zwar in Form der boG's.
Die Ermittlung der boG's erfolgt innerhalb des Gutachtens und wirkt sich somit auf den Verkehrswert aus.
Hier eine Übersicht der boG's:

bog's